Commento
Gli obblighi assunti con la convenzione urbanistica
Giovanna Suriano
La giurisprudenza amministrativa (per tutte, Cons. Stato, sez. IV, 24 marzo 2023, n. 2996) ha affermato che la previsione di oneri-obblighi anche maggiori di quelli astrattamente previsti dalla legge, in quanto espressione dell’autonomia privata, non inficia le convenzioni urbanistiche in termini di nullità per contrasto con le norme imperative.
Questo in ragione del fatto che, da un lato, difetta nell’ordinamento una norma generale che impedisca, in sede di convenzione urbanistica, la libera erogazione di ulteriori contribuzioni rispetto a quelle fissate dalla legge, integranti, come tali, il minimo legale; dall’altro, la causa della convenzione urbanistica, ovvero l’interesse che l’operazione contrattuale è teleologicamente diretta a soddisfare, va valutata non con riferimento ai singoli impegni assunti, ma con riguardo alla oggettiva funzione economico-sociale del negozio, in cui devono trovare equilibrata soddisfazione sia gli interessi del privato che della pubblica amministrazione.
In virtù del principio di autoresponsabilità, una volta assunto, in chiave convenzionale, l’impegno a un determinato “facere” (come anche a corrispondere un determinato importo), lo stesso è giuridicamente dovuto, non ravvisandosi alcun contrasto con norme imperative.
La giurisprudenza ha, infatti, già avuto modo di chiarire che gli impegni assunti in sede convenzionale non vanno riguardati isolatamente, ma vanno rapportati alla complessiva remuneratività dell’operazione, che costituisce il reale parametro per valutare l’equilibrio del sinallagma contrattuale e, quindi, la sostanziale liceità degli impegni stessi.
La causa dell’atto d’obbligo (idem per la convenzione urbanistica), e cioè l’interesse che l’operazione contrattuale è diretta a soddisfare, va pertanto valutata non con riferimento ai singoli impegni assunti, ma con riguardo alla oggettiva funzione economico-sociale del negozio, in cui devono trovare equilibrata soddisfazione sia gli interessi del privato sia quelli della pubblica amministrazione (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 1069/2019; Cons. Stato, sez. V, n. 5603/2013).
Non è affatto escluso dal sistema che un operatore, nella convenzione urbanistica come con atto unilaterale d’obbligo, possa assumersi oneri e obblighi anche maggiori di quelli astrattamente previsti dalla legge, trattandosi di una libera scelta imprenditoriale (o anche di una libera scelta volta al benessere della collettività locale), rientrante nella ordinaria autonomia privata, non contrastante di per sé con norme imperative.
Gli obblighi assunti con la convenzione urbanistica vanno qualificati in termini di obbligazioni propter rem, trattandosi di obbligazioni caratterizzate dal fatto che l’obbligato risulta individuabile in base alla titolarità di un diritto reale su un determinato bene; ne consegue che esse si trasferiscono contestualmente al trasferimento del diritto reale al quale accedono (cfr ex multis, Cons. Stato, sez. IV, 27 agosto 2024, n. 7250; Cons. Stato, sez. IV, 15 maggio 2019, n. 3141; Cons. Stato, sez. IV, 30 novembre 2011, n. 6333; id., sez. IV, 23 novembre 2018, n. 6624; Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2011, n. 12571; id. sez. III, 17 giugno 1996, n. 5541).
La giurisprudenza citata, nell’affermare la natura reale o “propter rem” degli obblighi assunti in sede di convenzionamento, ne ha rilevata la stretta inerenza alla res, essendo come tali destinati a circolare unitamente al bene; essi, pertanto, gravano anche sull’acquirente nel caso di trasferimento del bene.
Dalla suddetta qualificazione consegue che sono da reputarsi obbligati sia i primi sottoscrittori della convenzione sia i successivi aventi causa.
Non rileva, pertanto, la circostanza che il calcolo del contributo sia stato operato in sede di rilascio del titolo edilizio poiché la fonte dell’obbligazione risiede pur sempre e comunque nella convenzione urbanistica e discende, a un livello più alto di esercizio della discrezionalità pianificatoria, dalle previsioni dello strumento urbanistico.
Né, tanto meno, e per le stesse ragioni, costituisce una esimente l’ignoranza della clausola convenzionale o la violazione degli obblighi informativi; questo, non solo in base all’ordinario principio di autoresponsabilità, bensì anche in ragione del fatto che la convenzione è stata trascritta presso la conservatoria dei registri immobiliari risultando così opponibile anche agli aventi causa del costruttore.
