La prescrizione del credito condominiale

Commento

La prescrizione del credito condominiale

Giovanna Spirito

Nel giudizio concernente il pagamento di contributi condominiali, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, oltreché dei relativi documenti (Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2020, n. 15696), costituendo la relativa delibera titolo sufficiente del credito del condominio atto a legittimare tanto la concessione del decreto ingiuntivo, quanto la condanna del condòmino a pagare le somme nel processo a cognizione piena ed esauriente, ove sia verificata la perdurante esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (in questi termini, Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2026, n. 6626; Cass. civ., sez. VI-2, 15 febbraio 2021, n. 3847; vedi anche Cass. civ., sez. un., n. 26629 del 2009, n. 26629 e Cass. civ. n. 4672 del 2017, ivi richiamate).

Qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135 n. 3 c.c., l’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio diviene liquida ed esigibile, per effetto della vincolatività tipica dell’atto collegiale stabilita dal comma 1 dell’art. 1137 c.c., dal momento dell’approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese (Cass. civ., sez. II, 5 novembre 1992, n. 11981). Anche il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una posta di debito permanente di quel partecipante), una volta approvato dall’assemblea, costituisce esso stesso, se non impugnato ex art. 1137 c.c., idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo a un nuovo fatto costitutivo del credito stesso (Cass. civ., sez. VI-2, 15 febbraio 2021, n. 3847; Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2025, n. 15318; Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2026, n. 6626).

Come costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, le spese condominiali per la manutenzione ordinaria e per l’esercizio dei servizi comuni hanno natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto alla prescrizione quinquennale prevista dall’art. 2948, n. 4, c.c., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente, come detto, il titolo nei confronti del singolo condomino (Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2014, n. 4489; Cass. civ., sez. II, 5 novembre 1992, n. 11981). Tale principio vale però per le sole spese ordinarie rimesse all’iniziativa dell’amministratore nell’esercizio delle proprie attribuzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., come, per esempio, quelle fisse di pulizia e di ordinaria manutenzione del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 28 agosto 2002, n. 12596), ma non anche per le spese straordinarie, bisognose di approvazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall’art. 1135, comma 2, c.c., dovendosi il criterio discretivo tra le une e le altre individuare nella “normalità” dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2025, n. 15346; Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10865).

L’estensione dell’art. 2948 c.c. in tema di prescrizione quinquennale alla materia degli oneri (ordinari) condominiali riposa nella locuzione «e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi» prevista dal n. 4 della disposizione, la quale, nell’interpretazione della Suprema Corte, si riferisce alle obbligazioni periodiche e di durata, caratterizzate dal fatto che la prestazione sia suscettibile di adempimento soltanto con il decorso del tempo, in quanto la natura periodica del credito abbia carattere originario e non derivato (Cass. civ., sez. I, 5 ottobre 2023, n. 28060; Cass. civ., sez. I, 3 novembre 2016, n. 22276; Cass. civ., sez. I, 9 ottobre 2012, n. 17197). Criterio informatore della norma è infatti quello di liberare il debitore dalle prestazioni scadute, non richieste tempestivamente dal creditore, quando queste siano periodiche in relazione a un’unica causa debendi, restando fuori dalla previsione legale quella derivante da debito unico rateizzato in più versamenti periodici (Cass. civ., sez. lav., 1° febbraio 1988, n. 862; Cass. civ., sez. lav., 4 dicembre 1982, n. 6615; Cass. civ., sez. II, 9 aprile 1965, n. 621), oltreché quelle illiquide (Cass. civ., sez. VI-L, 9 febbraio 2016, n. 2563). Orbene, pur essendo le spese dei lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni deliberate dall’assemblea liquidi ed esigibili, ripartendosi tra i condomini secondo le tabelle millesimali ex art. 1123 c.c. (sul punto, Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2012, n. 18072), manca per queste il requisito della periodicità sancito dal ridetto art. 2948 n. 4, il quale intanto sussiste in quanto la spesa trovi la sua fonte in un atto presupposto immutabile (sia di fonte legale che negoziale) e la somma dovuta periodicamente costituisca un semplice frazionamento temporale del dovuto (vedi in tema di oneri consortili Cass. civ., sez. I, 20 luglio 2023, n. 21625). Nel caso, invece, di manutenzione straordinaria, la spesa, siccome eccedente l’ordinaria amministrazione, è indipendente dagli oneri periodici, tant’è che richiede non soltanto un’apposita delibera assembleare, non essendo sussumibile tra i poteri lasciati ex lege all’amministratore, ma anche la creazione di un fondo speciale di importo corrispondente, che ne sottolinea l’eccezionalità e soprattutto l’autonomia dai restanti oneri, oltreché la sua estraneità al concetto di “periodicità”. In definitiva, mentre per gli oneri ordinari opera il termine quinquennale di prescrizione ex art. 2948 n. 4 c.c., siccome riguardanti prestazioni suscettibili di adempimento soltanto con il decorso del tempo e dunque di carattere periodico, per gli oneri straordinari opera quello ordinario decennale ex art. 2946 c.c., essendo le spese di straordinaria amministrazione del tutto autonome dalla prime, siccome fondate su apposita delibera assembleare e implicanti la costituzione di un fondo speciale di importo corrispondente.

Ciò detto, occorre evidenziare che la prescrizione è interrotta, a norma dell’art. 2943 c.c., «dalla notificazione dell’atto con il quale si inizia un giudizio, sia questo di cognizione ovvero conservativo o esecutivo», nonché «da ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore», e, a norma dell’art. 2944, dal «riconoscimento del diritto da parte di colui contro il quale il diritto può essere fatto valere». A mente dell’art. 2945 c.c., «per effetto dell’interruzione si inizia un nuovo periodo di prescrizione», mentre «se l’interruzione è avvenuta mediante uno degli atti indicati dai primi due commi dell’art. 2943, la prescrizione non corre fino al momento in cui passa in giudicato la sentenza che definisce il giudizio». Tra gli atti aventi efficacia interruttiva della prescrizione del credito per la riscossione delle spese condominiali non possono farsi rientrare né il rendiconto consuntivo predisposto dall’amministratore ed approvato dall’assemblea, né l’impugnazione della delibera assembleare che ne costituisce il titolo. Il primo manca, infatti, dell’elemento oggettivo prescritto dall’art. 2943, comma 4, c.c., il quale, consistendo nell’esplicitazione di una pretesa e nell’intimazione o richiesta scritta di adempimento idonea a manifestare l’inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto nei confronti del soggetto indicato, con l’effetto sostanziale di costituirlo in mora (da ultimo, Cass. civ., sez. II, 18 marzo 2025, n. 7188), non è ravvisabile in un atto che, quantunque contenente l’indicazione dell’entità del debito del condòmino, assume rispetto a quest’ultimo valenza statica, perché meramente riproduttivo dei rapporti di dare avere dei condomini. L’impugnazione della delibera assembleare ex art. 1137 c.c., a sua volta, non rientra tra i giudizi che, a mente del ridetto art. 2943 c.c., determinano l’interruzione della prescrizione, ossia quelli afferenti ai diritti cui l’interruzione è diretta o a quelli ricollegabili con stretto nesso di causalità al rapporto cui la prescrizione inerisce (tra le tante Cass. civ., sez. I, 7 giugno 2013, n. 14427).