Responsabilità precontrattuale e recesso ingiustificato dalle trattative

Commento

Responsabilità precontrattuale: il risarcimento dovuto in caso di recesso ingiustificato dalle trattative per la stipula di un contratto di vendita

di Giovanna Spirito

La Corte di Cassazione ha affermato che il recesso ingiustificato dalle trattative integra la responsabilità precontrattuale a condizione che le parti abbiano preso in considerazione gli elementi essenziali del contratto, in modo che possa determinarsi un fondato affidamento sulla sua conclusione (Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 1982, n. 5492).
Ossia deve trattarsi di trattative che siano in uno stadio avanzato, tale che, per serietà e concludenza, lascino presagire la stipulazione del contratto e giustifichino l’affidamento riposto dalle parti in tale conclusione (Cass. civ., sez. III, 18 luglio 2003, n. 11243; Cass. civ., sez. III, 14 febbraio 2000, n. 1632; Cass. civ., sez. II, 14 giugno 1999, n. 5830; Cass. civ., sez. III, 30 marzo 1990, n. 2623; Cass. civ., sez. II, 11 settembre 1989, n. 3922; Cass. civ., sez. III, 20 agosto 1980, n. 4942).
Più dettagliatamente, perché possa ritenersi integrata la responsabilità precontrattuale, è necessario che tra le parti siano in corso trattative; che le trattative siano giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l’altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che la controparte, cui si addebita la responsabilità, le interrompa senza un giustificato motivo; che, infine, pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. La verifica della ricorrenza di tutti i suddetti elementi, risolvendosi in un accertamento di fatto, è demandata al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata (Cass. civ., sez. VI-2, 16 novembre 2021, n. 34510; Cass. civ., sez. II, 15 aprile 2016, n. 7545; Cass. civ., sez. III, 29 marzo 2007, n. 7768; Cass. civ., sez. I, 1° marzo 2007, n. 4856; Cass. civ., sez. lav., 18 giugno 2004, n. 11438; nello stesso senso Cass. civ., sez. III, 6 settembre 2024, n. 24081; Cass. civ., sez. III, 25 settembre 2023, n. 27262).
Secondo la giurisprudenza di legittimità prevalente, la responsabilità precontrattuale è riconducibile alla responsabilità aquiliana (Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 2025, n. 1397; Cass. civ., sez. III, 18 ottobre 2024, n. 27102; Cass. civ., sez. III, 4 giugno 2024, n. 15643; Cass. civ., sez. III, 25 settembre 2023, n. 27262; Cass. civ., sez. VI-3, 21 settembre 2022, n. 27577; Cass. civ., sez. III, 17 settembre 2013, n. 21255; Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 2013, n. 477; Cass. civ., sez. III, 29 luglio 2011, n. 16735; Cass. civ., sez. I, 18 giugno 2005, n. 13164; Cass. civ., sez. lav., 7 maggio 2004, n. 8723; Cass. civ., sez. III, 10 ottobre 2003, n. 15172; Cass. civ., sez. III, 4 marzo 2002, n. 3103; Cass. civ., sez. un., 16 luglio 2001, n. 9645; Cass. civ., sez. I, 29 aprile 1999, n. 4299; Cass. civ., sez. I, 30 agosto 1995, n. 9157; Cass. civ., sez. II, 1° febbraio 1995, n. 1163). Ne consegue che vanno applicate le relative regole in tema di distribuzione dell’onere della prova; pertanto, qualora gli estremi del comportamento illecito siano integrati dal recesso ingiustificato di una parte, non grava su chi recede la prova che il proprio comportamento corrisponde ai canoni di buona fede e correttezza, ma incombe, viceversa, sull’altra parte l’onere di dimostrare che il recesso esula dai limiti della buona fede e correttezza postulati dalla norma de qua (Cass. civ., sez. III, 25 settembre 2023, n. 27262; Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 2019, n. 24738; Cass. civ., sez. III, 29 luglio 2011, n. 16735; Cass. civ., sez. III, 5 agosto 2004, n. 15040). Minoritaria è, per contro, la tesi che riconduce la figura alla responsabilità contrattuale, secondo cui la parte che agisce in giudizio per il risarcimento del danno subito ha l’onere di allegare, ed occorrendo provare, oltre al danno, l’avvenuta lesione della sua buona fede, ma non anche l’elemento soggettivo dell’autore dell’illecito, versandosi – come nel caso di responsabilità da contatto sociale, di cui costituisce una figura normativamente qualificata – in una delle ipotesi previste dall’art. 1173 c.c., con la conseguente applicazione del termine di prescrizione ordinaria decennale (Cass. civ., sez. I, 12 luglio 2016, n. 14188; Cass. civ., sez. I, 20 dicembre 2011, n. 27648).
Al termine, la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: colui il quale, in pendenza delle trattative per la stipula di un contratto di vendita, ottenga comunque dal proprietario la detenzione dell’immobile non può ritenersi detentore di buona fede nel caso in cui l’altra parte gli manifesti in modo inequivoco la volontà di recedere dalle trattative e recuperare la detenzione dell’immobile. Pertanto, anche se il recesso dalle trattative sia stato ingiustificato e dia luogo a responsabilità precontrattuale, nella liquidazione del danno conseguente il giudice di merito deve tenere conto del periodo di tempo per il quale l’immobile è stato detenuto illegittimamente dalla parte avente diritto al risarcimento per responsabilità precontrattuale (con riferimento alle trattative per la stipula di un contratto di locazione Cass. civ., sez. III, 20 marzo 2012, n. 4382).